Cumpărarea cu credit ipotecar: pașii și costurile la notar

Majoritatea cumpărătorilor de imobile nu plătesc prețul integral din surse proprii — apelează la un credit ipotecar. Procedura la notar rămâne, în esență, aceeași ca la o vânzare obișnuită, dar se adaugă un act, câțiva actori și câteva verificări suplimentare.

Mai jos găsiți ce se schimbă concret față de o cumpărare cu bani proprii: ce acte apar în plus, cum decurge semnarea și cât costă în plus garanția băncii.

Ce spune legea

Garanția pe care banca o cere pentru credit se numește ipotecă. Potrivit art. 2343 Cod civil, ipoteca este un drept real asupra unui bun, constituit pentru garantarea îndeplinirii unei obligații — în cazul de față, rambursarea creditului.

Pentru imobile, contractul de ipotecă trebuie încheiat în formă autentică de către notarul public, sub sancțiunea nulității absolute (art. 2.378 Cod civil), iar ipoteca se consideră constituită abia din momentul înscrierii în cartea funciară (art. 2.377 Cod civil). Este vorba despre o ipotecă convențională — bazată pe voința părților, prin contract — spre deosebire de ipotecile legale, care iau naștere prin efectul legii, în situații enumerate limitativ de art. 2.386 Cod civil (de exemplu, în favoarea vânzătorului neplătit sau a coproprietarilor), niciuna nefiind cazul unui credit bancar obișnuit.

Ca la orice transfer de proprietate imobiliară, autentificarea contractului de vânzare presupune obținerea unui extras de carte funciară pentru autentificare, conform art. 35 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare.

Cum decurge practic la notar

De regulă, contractul de vânzare-cumpărare și contractul de ipotecă se semnează în aceeași zi, la același notar. O parte importantă din preț este achitată direct din creditul aprobat, virat de bancă potrivit mecanismului stabilit prin contractul de credit.

Banca este reprezentată la semnarea contractului de ipotecă printr-un mandatar, împuternicit printr-o procură specială să semneze contractul în numele instituției de credit.

După semnare, notarul depune cererile de intabulare a dreptului de proprietate al cumpărătorului și de înscriere a ipotecii în favoarea băncii. Ambele operațiuni se înregistrează în cartea funciară, de regulă prin aceeași cerere sau prin cereri conexe, astfel încât ipoteca să fie înscrisă imediat ce dreptul de proprietate este intabulat.

Acte necesare suplimentar față de o vânzare cu bani proprii

Pe lângă documentele obișnuite ale unei tranzacții imobiliare — acte de identitate, titlul de proprietate al vânzătorului, extrasul de carte funciară, certificatul fiscal (inclusiv al cumpărătorului, potrivit O.U.G. nr. 7/2026) — la o cumpărare cu credit se adaugă:

• aprobarea de creditare emisă de bancă, cu suma exactă a creditului;
• contractul de credit încheiat cu banca;
• datele de identificare ale reprezentantului băncii care semnează contractul de ipotecă;
• procura specială prin care banca împuternicește reprezentantul să semneze în numele ei.

Ce costă în plus

La costurile obișnuite ale unei vânzări — onorariul pentru contractul de vânzare, TVA, impozitul pe transfer, intabularea dreptului de proprietate — se adaugă, pentru partea de credit:

• onorariul notarial pentru contractul de ipotecă, calculat similar celui de vânzare, dar aplicat la valoarea creditului;
• taxa ANCPI pentru înscrierea ipotecii în cartea funciară: 100 lei pentru fiecare carte funciară ce face obiectul garanției + 0,1% din valoarea creanței garantate (suma creditului);
• costul evaluării bancare a imobilului, plătit direct evaluatorului sau băncii, nu notarului;
• eventuale comisioane bancare de analiză, acordare sau administrare a creditului, stabilite de fiecare bancă.

Cumpărătorul este cel care suportă atât onorariul notarial pentru contractul de ipotecă, cât și taxa de înscriere a acesteia — la fel cum suportă și costurile transferului dreptului de proprietate. Doar rareori, în cadrul unor promoții proprii, banca preia aceste costuri în locul cumpărătorului.

Pentru o estimare orientativă, inclusiv pentru varianta cu credit ipotecar, puteți folosi calculatorul de taxe notariale de pe site.

Greșeli frecvente

• Semnarea antecontractului fără a verifica termenul de aprobare a creditului. Aprobarea bancară poate dura, iar un termen prea scurs pus în antecontract poate crea presiune sau riscul pierderii avansului.
• Se ignoră procura reprezentantului băncii. Fără o procură specială valabilă, contractul de ipotecă nu poate fi semnat de reprezentant în numele băncii.
• Se confundă evaluarea bancară cu expertiza notarială. Evaluarea cerută de bancă stabilește valoarea de creditare; ea nu înlocuiește verificările pe care le face notarul asupra situației juridice a imobilului.
• Nu se verifică dacă imobilul cumpărat este deja ipotecat. Dacă vânzătorul are un credit activ pe imobil, este nevoie, de regulă, de radierea vechii ipoteci — o etapă suplimentară care trebuie planificată din timp.

Fiecare situație depinde de banca aleasă și de condițiile creditului. Ne puteți contacta pentru a verifica din timp actele necesare și pentru a coordona programarea cu termenele aprobării bancare.

Prezentul articol are caracter general și informativ, fiind actualizat la data publicării. Soluția juridică depinde de situația concretă și de documentele fiecărei persoane. Pentru o analiză aplicată cazului dumneavoastră, este necesară o consultație notarială.