Donație, vânzare sau contract de întreținere? Cum transmiteți un imobil copilului

„Cum pot trece apartamentul pe numele copilului?” este una dintre cele mai frecvente întrebări adresate notarului.

Transmiterea se poate face prin donație, vânzare sau contract de întreținere. Alegerea nu trebuie făcută numai în funcție de costuri, deoarece fiecare act produce efecte juridice diferite.

Donația

Donația este potrivită atunci când părintele dorește să transmită imobilul copilului fără să primească un preț sau o altă contraprestație.

Dreptul de proprietate se transmite la semnarea contractului. Părintele poate însă să își rezerve:

• uzufructul viager;
• dreptul de abitație;
• dreptul de a încasa chiria produsă de imobil.

Prin rezervarea uzufructului viager, copilul dobândește nuda proprietate, iar părintele păstrează dreptul de a folosi imobilul pe durata vieții.

Donația trebuie analizată și în raport cu rezerva succesorală. Soțul supraviețuitor, descendenții și părinții defunctului, în condițiile legii, sunt moștenitori rezervatari. După deces, donațiile care le încalcă rezerva pot fi supuse reducțiunii, la cererea celor îndreptățiți.

Donația nu poate fi revocată doar pentru că donatorul s-a răzgândit. Revocarea este posibilă numai în cazurile prevăzute de lege.

Vânzarea

Vânzarea este indicată atunci când copilul plătește în mod real un preț pentru imobil.

Prețul trebuie să fie:

• real;
• serios;
• determinat sau determinabil;
• achitat în condițiile menționate în contract.

Este recomandabil ca plata să poată fi dovedită prin transfer bancar.

Simpla denumire a actului drept „contract de vânzare” nu îl protejează dacă, în realitate, prețul nu există sau nu urmează să fie plătit. Un preț fictiv ori o vânzare care ascunde o donație poate genera litigii între moștenitori.

Există și o regulă specială: anumite înstrăinări către un copil, realizate cu rezervarea uzufructului sau în schimbul întreținerii pe viață, pot fi prezumate de lege ca donații în raport cu moștenitorii rezervatari care nu au consimțit la act. De aceea, situația familiei trebuie analizată înaintea semnării.

Contractul de întreținere

Contractul de întreținere este potrivit atunci când părintele transmite imobilul în schimbul unei obligații reale de îngrijire.

Întreținerea poate cuprinde, în funcție de clauzele contractului:

• asigurarea hranei și a locuinței;
• plata cheltuielilor curente;
• îngrijirea în caz de boală;
• asistență și sprijin personal;
• cheltuielile de înmormântare.

Contractul trebuie încheiat în formă autentică notarială. Obligațiile copilului trebuie descrise cât mai clar, pentru a evita neînțelegerile ulterioare.

Dacă obligația de întreținere nu este executată, desființarea contractului nu se produce automat. De regulă, partea interesată trebuie să se adreseze instanței.

Ce variantă este potrivită?

Alegerea depinde de scopul real urmărit:

• donație, dacă imobilul este transmis gratuit;
• vânzare, dacă se plătește efectiv un preț;
• contract de întreținere, dacă se urmărește asigurarea îngrijirii părintelui.

Rezervarea uzufructului viager poate fi folosită atunci când părintele dorește să păstreze dreptul de a locui în imobil sau de a-l închiria.

Nu există un contract care să fie cel mai bun în toate situațiile. Trebuie avute în vedere relațiile de familie, existența altor copii sau a soțului, proveniența imobilului și obligațiile pe care părțile doresc să și le asume.

Concluzie

Donația, vânzarea și contractul de întreținere nu sunt acte echivalente.

Actul trebuie să reflecte situația reală: gratuitate, plata unui preț sau prestarea întreținerii. Alegerea unei forme care nu corespunde intenției reale poate produce ulterior conflicte și litigii între membrii familiei.

Pentru analizarea situației și alegerea actului potrivit, puteți contacta Societatea Profesională Notarială Diaconescu Adina și Diaconescu Remus-Ștefan din București.