Legea „Nordis” în 2026: ce trebuie să știți înainte să cumpărați un apartament în construcție

Achiziția unui apartament care încă nu a fost finalizat presupune plata unor sume importante pentru un bun care, la momentul semnării, există doar în proiect sau se află în curs de construire.

Prin Legea nr. 207/2025, cunoscută publicului drept „Legea Nordis”, au fost introduse reguli noi privind rezervarea, antecontractul și plata avansului către dezvoltatorii imobiliari.

Rezervarea apartamentului: maximum 5% din preț

Convenția de rezervare poate fi încheiată pentru cel mult 60 de zile, iar suma plătită nu poate depăși 5% din prețul apartamentului.

Suma achitată pentru rezervare se scade ulterior din prețul vânzării.

Dacă, din culpa exclusivă a dezvoltatorului, nu se încheie antecontractul sau contractul de vânzare în termenul stabilit, dezvoltatorul trebuie să restituie integral suma primită, în maximum 30 de zile.

Depășirea limitei de 5% atrage nulitatea absolută a convenției de rezervare.

Antecontractul trebuie încheiat la notar

Promisiunea de vânzare-cumpărare pentru un apartament viitor trebuie încheiată în formă autentică notarială.

Dezvoltatorul poate promite vânzarea apartamentului numai după:

• notarea autorizației de construire în cartea funciară;
• realizarea preapartamentării imobilului;
• deschiderea unei cărți funciare pentru apartamentul viitor;
• obținerea extrasului de carte funciară necesar semnării.

După autentificare, notarul solicită notarea antecontractului în cartea funciară în aceeași zi sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare.

Această notare face public faptul că apartamentul respectiv a fost promis unui anumit cumpărător și oferă o protecție juridică mai mare decât un simplu înscris semnat direct cu dezvoltatorul.

Ce se întâmplă cu avansul plătit dezvoltatorului?

Avansurile încasate în baza antecontractelor trebuie depuse într-un cont bancar distinct, dedicat proiectului imobiliar respectiv.

Dezvoltatorul nu poate folosi aceste sume pentru alte proiecte sau pentru alte scopuri. Utilizarea banilor este condiționată de stadiul lucrărilor și de confirmarea persoanei responsabile sau a dirigintelui de șantier.

Este important de precizat că procentele de 25% pentru structura de rezistență și 20% pentru instalații privesc modul în care dezvoltatorul poate utiliza banii încasați, nu reprezintă, prin ele însele, o limită generală a avansului pe care părțile îl pot stabili prin antecontract.

Ce trebuie verificat înainte de semnare?

Noile reguli reduc anumite riscuri, dar nu garantează automat că proiectul va fi finalizat la termen.

Înainte de plata unui avans, cumpărătorul trebuie să verifice cu atenție:

• dreptul dezvoltatorului asupra terenului;
• existența autorizației de construire;
• ipotecile, interdicțiile și celelalte sarcini din cartea funciară;
• termenul de finalizare și termenul de predare;
• condițiile în care avansul poate fi restituit;
• penalitățile datorate pentru întârziere;
• suprafața, amplasamentul și dotările apartamentului;
• situația locului de parcare și a boxei;
• prețul final și regimul TVA;
• condițiile privind racordarea la utilități.

Este recomandabil ca proiectul antecontractului și documentele imobilului să fie transmise notarului înainte de data stabilită pentru semnare.

Concluzie

Legea „Nordis” aduce o protecție suplimentară cumpărătorilor de apartamente în construcție: rezervarea este limitată, antecontractul trebuie autentificat și notat în cartea funciară, iar avansurile trebuie păstrate într-un cont separat al proiectului.

Totuși, siguranța unei achiziții depinde și de conținutul concret al antecontractului. Un termen vag, o clauză dezechilibrată sau lipsa unor sancțiuni clare pentru întârzierea dezvoltatorului pot genera probleme chiar dacă forma legală a fost respectată.

Pentru verificarea documentelor și autentificarea unei promisiuni de vânzare-cumpărare privind un apartament în construcție, puteți contacta Societatea Profesională Notarială Diaconescu Adina și Diaconescu Remus-Ștefan din București.

Baza legală: Legea nr. 207/2025 și procedura cadastrală pusă în aplicare prin Ordinul ANCPI nr. 293/2026.