La 25 august 2026 intră în vigoare Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor. Deși cea mai mare parte a noii reglementări privește planificarea urbană și autorizarea lucrărilor, Codul produce efecte directe și asupra actelor notariale referitoare la terenuri, construcții și imobile viitoare.
Cea mai importantă modificare pentru circuitul civil este reglementarea distinctă a certificatului de urbanism pentru operațiuni cadastrale. Acesta privește dezlipirile, alipirile, înscrierea anumitor servituți de trecere, precum și evidențierile sau reevidențierile imobilelor în cartea funciară.
Codul prevede o sancțiune severă: operațiunea cadastrală și actul juridic aferent, realizate fără certificat ori cu nerespectarea condițiilor impuse prin acesta, sunt lovite de nulitate absolută. În consecință, înaintea autentificării unui act de dezlipire, alipire sau constituire a unei servituți vizate de lege, notarul va trebui să verifice nu numai existența certificatului, ci și concordanța dintre acesta, documentația cadastrală vizată spre neschimbare și actul care urmează să fie semnat.
Documentația necesară emiterii certificatului trebuie să aibă la bază, pentru comasare sau dezmembrare, un plan întocmit de un arhitect ori urbanist, iar certificatul se eliberează, în principiu, în cel mult 10 zile lucrătoare. Codul conține și unele distincții importante: pentru dezmembrare, emiterea certificatului este facultativă în cazul acțiunilor de ieșire din indiviziune, iar pentru comasare obligația este formulată expres pentru operațiunile realizate în scopul executării unor lucrări de construcții. Aplicabilitatea acestor excepții va trebui analizată punctual în fiecare dosar notarial.
Codul preia și consolidează regulile introduse anterior prin Legea nr. 207/2025. Dezvoltatorul poate promite înstrăinarea unui apartament sau a unei locuințe viitoare numai după notarea autorizației de construire, realizarea preapartamentării și deschiderea cărții funciare pentru bunul viitor.
Promisiunea se încheie obligatoriu în formă autentică, pe baza extrasului de carte funciară al unității viitoare, iar notarul solicită notarea acesteia în aceeași zi sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare. Convenția de rezervare poate avea o durată de maximum 60 de zile, iar suma achitată nu poate depăși 5% din preț, sub sancțiunea nulității absolute. Avansurile trebuie depuse într-un cont bancar distinct, destinat proiectului respectiv.
Codul întărește obligația beneficiarului de a păstra și actualiza cartea tehnică a construcției și de a o preda noului proprietar la înstrăinare. În cazul construcțiilor noi, documentația tranzacției va trebui să reflecte cu mai multă atenție recepția la terminarea lucrărilor, înscrierea construcției în cartea funciară, punerea în funcțiune a branșamentelor definitive și predarea cărții tehnice.
Pentru o vânzare obișnuită, certificatul de urbanism pentru informare nu devine o condiție generală de valabilitate. El rămâne însă un instrument important pentru cumpărătorul care achiziționează un teren în vederea construirii, deoarece dreptul de proprietate asupra terenului nu garantează, prin el însuși, posibilitatea realizării proiectului dorit.
Certificatele de urbanism emise înainte de 25 august 2026 își păstrează valabilitatea. Pentru actele și operațiunile pregătite după această dată, verificarea regimului aplicabil va trebui făcută înainte de întocmirea documentației cadastrale și de stabilirea termenului de semnare la notar.
Dacă pregătiți o tranzacție care implică dezmembrare, alipire sau achiziția unei locuințe viitoare, ne puteți contacta pentru a verifica din timp actele necesare.
Prezentul material are caracter general. Documentele necesare și regimul juridic aplicabil trebuie verificate în raport cu operațiunea concretă și cu situația cadastrală și urbanistică a fiecărui imobil.
Aveți nevoie de asistență notarială?
Contactați-ne