Antecontract vânzare-cumpărare: avans, arvună și riscuri

Între decizia de a cumpăra un imobil și semnarea contractului de vânzare la notar trece, de multe ori, un interval de timp — pentru aprobarea unui credit, pentru strângerea documentelor sau pentru radierea unei sarcini. Antecontractul (promisiunea de vânzare-cumpărare) leagă părțile pe durata acestui interval. El nu transferă, prin el însuși, proprietatea asupra imobilului.

Recuperarea avansului depinde de clauzele antecontractului și de motivul pentru care vânzarea nu mai are loc. Înainte de plată, verificați dacă suma este un simplu avans, o arvună sau dacă există o clauză penală, precum și ce se întâmplă dacă banca refuză creditul. Dacă antecontractul se autentifică la notar, clauzele sunt verificate înainte de semnare, iar actul are protecții pe care un înscris sub semnătură privată nu le are.

Ce obligații produce antecontractul

Potrivit art. 1.279 Cod civil, promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, fără de care părțile nu ar putea executa promisiunea. Dacă promitentul refuză să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit propriile obligații poate cere instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite și sunt îndeplinite condițiile de validitate.

Pentru vânzare, regula este reluată punctual de art. 1.669 Cod civil: când una dintre părțile unei promisiuni bilaterale de vânzare refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere aceeași hotărâre judecătorească. Legea prevede însă o limită importantă de timp: dreptul la această acțiune se prescrie în 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.

Antecontractul la notar și notarea în cartea funciară

Pentru un imobil existent, în regimul obișnuit, antecontractul poate fi încheiat și sub semnătură privată. Forma autentică nu este, ca regulă generală, obligatorie nici pentru obținerea unei hotărâri care să țină loc de vânzare, potrivit Deciziei ÎCCJ nr. 23/2017.

Antecontractul poate fi notat în cartea funciară, devenind opozabil terților. Potrivit art. 906 Cod civil, promitentul trebuie să fie înscris ca titular al dreptului, iar antecontractul trebuie să prevadă termenul încheierii contractului. Notarea este posibilă și pentru un antecontract încheiat sub semnătură privată: forma autentică nu este o condiție a notării antecontractului obișnuit. Notarea se poate solicita în termenul convenit pentru executarea promisiunii, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea acestuia.

Notarea nu transferă proprietatea și nu garantează, singură, recuperarea avansului. Separat, pentru restituirea sumelor plătite în contul promisiunii, promitentul-cumpărător beneficiază, în condițiile art. 2.386 pct. 2 Cod civil, de o ipotecă legală asupra imobilului. Înscrierea acestei garanții și rangul ei trebuie analizate distinct de notarea antecontractului.

De ce merită autentificat antecontractul

Chiar dacă legea nu o impune pentru un imobil existent, forma autentică oferă protecții pe care un înscris sub semnătură privată nu le are:

• Clauze verificate înainte de semnare. Notarul are obligația să verifice ca actul să nu cuprindă clauze contrare legii și bunelor moravuri și să le dea părților lămuriri asupra conținutului, ca să se asigure că i-au înțeles sensul și îi acceptă efectele (art. 9 din Legea nr. 36/1995). Tocmai clauzele despre avans, arvună și termene decid, mai târziu, cine pierde bani.
• O dovadă greu de contestat. Prezentarea și identitatea părților, data și locul semnării și exprimarea consimțământului, constatate personal de notar, fac deplină dovadă față de orice persoană, până la declararea actului ca fals (art. 100 din Legea nr. 36/1995).
• Executare fără proces. Dacă antecontractul autentic constată o creanță certă și lichidă — de exemplu, obligația de a restitui o sumă determinată la o dată stabilită —, el are putere de titlu executoriu la data exigibilității (art. 101 din Legea nr. 36/1995). Pentru un înscris sub semnătură privată, recuperarea banilor trece, de regulă, printr-un proces.
• Originalul nu se pierde. Actul autentic se întocmește într-un singur exemplar original, păstrat în arhiva notarului (art. 98 din Legea nr. 36/1995). Dacă exemplarul dumneavoastră se pierde, se poate elibera un duplicat, care poate constitui, la nevoie, titlu executoriu (art. 101).
• Notarea, fără drumuri suplimentare. Cererea de notare în cartea funciară poate fi depusă direct de biroul notarial.

De altfel, în motivarea Deciziei nr. 23/2017, Înalta Curte a apreciat că ar fi oportun ca legea să prevadă expres forma autentică pentru promisiunile de vânzare, pentru securitatea raporturilor juridice.

Reguli diferite pentru imobilele viitoare

Pentru unitățile individuale din condominii viitoare și pentru locuințele individuale viitoare se aplică un regim special, introdus prin Legea nr. 207/2025 și preluat în prezent în art. 422 alin. (6)–(11) din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026, în vigoare din 25 august 2026). Forma autentică este obligatorie, iar notarul solicită notarea promisiunii în cartea funciară în aceeași zi sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare.

Promisiunea presupune îndeplinirea prealabilă a condițiilor cadastrale prevăzute de lege, inclusiv notarea autorizației și, pentru condominii viitoare, preapartamentarea și deschiderea cărților funciare individuale. Rezervarea este limitată la 60 de zile și 5% din preț. Avansurile din promisiune se depun într-un cont distinct al proiectului, iar utilizarea lor este supusă limitelor legale. Limita de 5% privește rezervarea, nu orice avans convenit prin antecontract.

Am detaliat aceste reguli în articolul despre Legea „Nordis” și cumpărarea unui apartament în construcție. Articolul de față se concentrează asupra antecontractului pentru un imobil existent.

Avansul și arvuna au efecte diferite

Această distincție influențează ce sume pot fi restituite, reținute sau cerute atunci când vânzarea nu se mai încheie.

Potrivit art. 1.670 Cod civil, în lipsa unei stipulații contrare, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare reprezintă un simplu avans din preț. Un avans simplu nu produce, prin el însuși, o penalitate. Dacă antecontractul este desființat, regula este restituirea prestațiilor, dar trebuie analizate cauza desființării, clauzele penale și eventualele despăgubiri datorate. Simpla răzgândire nu înseamnă automat că suma se pierde sau că se restituie imediat.

Situația este diferită dacă suma este calificată expres, în antecontract, drept arvună:

• potrivit art. 1.544 Cod civil (arvuna confirmatorie), dacă partea care a dat arvuna nu execută obligația, fără justificare, cealaltă parte poate declara rezoluțiunea contractului și păstra arvuna; dacă neexecutarea provine de la partea care a primit arvuna, cealaltă parte poate declara rezoluțiunea și cere dublul acesteia;
• potrivit art. 1.545 Cod civil (arvuna penalizatoare), dacă antecontractul prevede expres dreptul uneia sau ambelor părți de a se dezice de contract, cel care renunță pierde arvuna dată sau, după caz, trebuie să restituie dublul celei primite.

Lipsa cuvântului „arvună” nu exclude existența unor penalități. Părțile pot conveni distinct o clauză penală, potrivit art. 1.538 Cod civil, chiar dacă suma plătită este denumită „avans”. Contează conținutul clauzelor și voința reală a părților, nu numai denumirea folosită. Formularea exactă trebuie stabilită înainte de semnare.

Dacă antecontractul încetează din cauze care nu atrag răspunderea niciuneia dintre părți, arvuna se restituie, potrivit art. 1.546 Cod civil. În cazul arvunei confirmatorii, partea îndreptățită poate opta, în condițiile legii, și pentru executarea obligației sau pentru rezoluțiune și repararea prejudiciului potrivit dreptului comun, conform art. 1.544 alin. (3).

Exemplu: pentru o arvună confirmatorie de 10.000 EUR, dacă sunt îndeplinite condițiile legale ale rezoluțiunii, cumpărătorul care refuză nejustificat executarea poate pierde cei 10.000 EUR. Dacă neexecutarea provine de la vânzător, cumpărătorul poate cere în total 20.000 EUR. Aceste efecte nu se aplică automat unui simplu avans.

Ce se întâmplă dacă una dintre părți refuză semnarea

Dacă partea care și-a îndeplinit obligațiile este pregătită să încheie contractul, iar cealaltă parte refuză nejustificat, remediul se alege în funcție de scopul urmărit și de condițiile legale:

• solicitarea către instanță a unei hotărâri care să țină loc de contract, în condițiile art. 1.279 și 1.669 Cod civil, dacă sunt îndeplinite și celelalte cerințe legale ale vânzării; simpla existență a antecontractului nu garantează admiterea acțiunii;
• sau rezoluțiunea antecontractului, adică desființarea lui pentru neexecutare, cu aplicarea regulilor privind restituirea prestațiilor și, după caz, a clauzelor privind arvuna, penalitățile ori despăgubirile, în condițiile legii și fără dubla reparare a aceluiași prejudiciu.

Termenul de 6 luni pentru a cere hotărârea care ține loc de contract curge de la data la care vânzarea trebuia încheiată, nu de la semnarea antecontractului. Acest termen de prescripție privește acțiunea specială prevăzută de art. 1.669 Cod civil. Cererile de restituire a banilor sau de despăgubiri se analizează separat, inclusiv în privința termenului și a momentului de la care începe să curgă.

Greșeli frecvente

• Se plătește o sumă importantă fără să se clarifice regimul ei. Antecontractul trebuie să precizeze natura sumei, situațiile de restituire ori reținere și eventualele penalități.
• Antecontractul nu identifică suficient imobilul ori prețul. Art. 1.279 Cod civil cere clauzele necesare executării promisiunii. Termenul vânzării trebuie stabilit clar; menționarea lui este obligatorie pentru notarea în cartea funciară, potrivit art. 906 Cod civil.
• Se lasă să treacă termenul de 6 luni fără introducerea acțiunii pentru hotărârea care ține loc de contract, atunci când aceasta este soluția urmărită.
• Nu se verifică situația juridică a imobilului înainte de plata avansului — sarcini, ipoteci, litigii sau interdicții din cartea funciară.
• Se confundă antecontractul obișnuit cu regimul special al imobilelor viitoare. Condițiile speciale de formă, publicitate și plată trebuie verificate în raport cu obiectul promisiunii și legea aplicabilă.

Întrebări practice înainte de semnare

Pierd avansul dacă banca nu aprobă creditul?

Nu automat, dar refuzul băncii nu desființează, prin el însuși, antecontractul. Este utilă o clauză expresă privind obținerea finanțării, termenul de aprobare, dovada refuzului și restituirea sumelor. Fără o asemenea clauză, neobținerea creditului poate rămâne un risc al cumpărătorului, iar consecințele depind de obligațiile asumate și de cauza refuzului. O preaprobare financiară nu echivalează cu aprobarea finală a creditului pentru acel imobil.

Cât avans se plătește pentru un imobil existent?

În regimul obișnuit, Codul civil nu stabilește un procent unic obligatoriu al avansului. Suma și scadențele se negociază și se înscriu în antecontract. Avansul cerut de bancă pentru credit este o chestiune distinctă, care trebuie corelată cu plățile către vânzător.

Ce acte pregătesc pentru antecontract?

Pentru analiza inițială sunt utile actele de identitate, actul de proprietate, documentația cadastrală și datele cărții funciare, documentele privind starea civilă sau reprezentarea, precum și condițiile băncii dacă achiziția se finanțează prin credit. Se verifică un extras de carte funciară actualizat și eventualele ipoteci, litigii ori interdicții. Lista exactă se stabilește după situația imobilului și a părților.

Se poate prelungi termenul din antecontract?

Da, prin acordul părților, consemnat într-un act adițional în forma cerută de lege. Este util ca prelungirea să fie stabilită înainte de scadență. Dacă promisiunea este notată în cartea funciară, trebuie analizată și actualizarea notării; termenul nu se prelungește automat doar pentru că părțile continuă discuțiile.

Consultație notarială pentru antecontract

Ne puteți contacta pentru redactarea, verificarea sau autentificarea unui antecontract de vânzare-cumpărare la Societatea Profesională Notarială Diaconescu Adina și Diaconescu Remus-Ștefan, din București, Sectorul 2. Este util ca proiectul antecontractului și documentele imobilului să fie analizate înainte de plata oricărei sume.

Prezentul articol are caracter general și informativ. Soluția juridică depinde de situația concretă și de documentele fiecărei persoane. Pentru o analiză aplicată cazului dumneavoastră, este necesară o consultație notarială.

Surse legislative și jurisprudență

• Codul civil: art. 906, 1.266–1.267, 1.279, 1.538, 1.544–1.546, 1.549 și următoarele, 1.669–1.670 și 2.386 pct. 2.
• Legea nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale, republicată: art. 9, 12 lit. k), 98, 100–101.
• Regulamentul aprobat prin Ordinul ANCPI nr. 600/2023, cu modificările ulterioare: art. 186.
• Decizia ÎCCJ nr. 23/2017 privind forma promisiunii de vânzare imobiliară.
• Legea nr. 207/2025 și Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, adoptat prin Legea nr. 169/2026: art. 422 alin. (6)–(11) și art. 575–576.