La vânzarea unui imobil — apartament, casă sau teren —, „taxele” nu înseamnă doar suma plătită la notar. O parte dintre costuri apar înainte de semnare — certificate de obținut, datorii de stins —, altele în ziua semnării, iar câteva obligații rămân și după. Ghidul de mai jos le pune în ordine: ce plătește vânzătorul, ce plătește cumpărătorul, cât și când, cu temeiul legal al fiecărui cost.
Pentru calculul la valoarea imobilului dumneavoastră folosiți calculatorul de taxe notariale. Aici explicăm tabloul complet, inclusiv costurile care nu apar în calculator.
Codul civil stabilește regula: în lipsă de stipulație contrară, cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare sunt în sarcina cumpărătorului (art. 1.666 alin. (1)). La o vânzare imobiliară, aceasta înseamnă onorariul notarial, cu TVA, și înscrierea în cartea funciară. Părțile pot conveni o altă împărțire, pe care o trec în contract; dacă semnați mai întâi un antecontract, este bine să o stabiliți de atunci.
Impozitul pe transfer este altceva: este un impozit pe venitul obținut din vânzare de o persoană fizică, iar contribuabilul este vânzătorul (art. 111 alin. (1) din Codul fiscal; pct. 33 alin. (1) lit. a) din normele metodologice). Notarul îl calculează, îl încasează înainte de autentificarea actului și îl virează la buget (art. 111 alin. (6) din Codul fiscal). Dacă vânzătorul este o societate, acest impozit nu se aplică: venitul din vânzare se impozitează potrivit regimului fiscal al societății.
Impozitul este de 3% pentru construcțiile și terenurile deținute cel mult 3 ani și de 1% pentru cele deținute mai mult de 3 ani (art. 111 alin. (1) din Codul fiscal). Se calculează la valoarea declarată de părți în contract, la întreaga valoare, fără prag neimpozabil. Dacă valoarea declarată este mai mică decât valoarea minimă din studiul de piață al Camerei Notarilor Publici („grila notarială”), impozitul se calculează la valoarea din studiu (art. 111 alin. (4) și (4^1)). Situațiile în care impozitul nu se datorează sunt explicate în articolul despre impozitul pe transferul proprietăților imobiliare.
Pentru autentificare, vânzătorul prezintă certificatul de atestare fiscală eliberat de direcția de taxe locale în raza căreia este înregistrat imobilul. Certificatul trebuie să arate că toate obligațiile către bugetul local sunt achitate, iar pentru imobilul vândut trebuie plătit impozitul datorat pentru întregul an în care are loc vânzarea (art. 159 alin. (5) din Codul de procedură fiscală). Regula se aplică și dacă vindeți în primele luni ale anului: impozitul pe clădire și cel pe teren ale anului respectiv rămân în sarcina celui care era proprietar la 31 decembrie a anului anterior (art. 461 alin. (1) și (5), art. 466 alin. (1) și (3) din Codul fiscal).
Certificatul este valabil 30 de zile de la emitere (art. 159 alin. (3)), iar actul încheiat fără el este nul de drept (art. 159 alin. (6)). Prezentarea certificatului poate fi înlocuită de verificarea pe cale electronică a obligațiilor fiscale (art. 159 alin. (5)).
Proprietarul care își vinde apartamentul sau spațiul dintr-un condominiu trebuie să facă dovada plății la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației și a utilităților (art. 33 alin. (1) din Legea nr. 196/2018). Dovada este adeverința eliberată de asociație, valabilă 30 de zile calendaristice, semnată de administrator și de președinte. Dacă blocul nu are asociație, vânzătorul dă o declarație pe propria răspundere și prezintă ultima factură, împreună cu dovada plății (art. 33 alin. (2) lit. a)).
Dacă există datorii, actul se poate autentifica numai dacă cumpărătorul acceptă expres să preia în întregime datoriile vânzătorului către asociație și către furnizorii de utilități (art. 33 alin. (2) lit. b)). Mai multe în articolul despre Legea nr. 196/2018 la vânzare.
La vânzarea unei clădiri sau a unui apartament, vânzătorul pune la dispoziția cumpărătorului o copie a certificatului înainte de încheierea contractului și îi predă originalul la semnare (art. 22 alin. (1) și (2) din Legea nr. 372/2005). Certificatul este întocmit de un auditor energetic pentru clădiri și este valabil 10 ani de la eliberare, dacă între timp nu s-au făcut lucrări de renovare majoră (art. 21 alin. (2)); un certificat aflat în valabilitate nu trebuie refăcut. Prețul lui este stabilit de auditor. Contractul încheiat fără ca vânzătorul să fi pus certificatul la dispoziția cumpărătorului este supus nulității relative (art. 22 alin. (4)).
Vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea dreptului de preempțiune, în ordinea stabilită de lege (art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014); procedura se parcurge înainte de încheierea contractului. Dacă terenul este vândut înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, vânzătorul datorează un impozit de 80% din diferența pozitivă dintre valoarea terenului de la data vânzării și cea de la data cumpărării, stabilite potrivit expertizei sau studiului de piață al camerei notarilor publici (art. 4^2 alin. (1)). Legea nu se aplică terenurilor agricole din intravilan (art. 2 alin. (1)).
Un imobil ipotecat se poate vinde, dar pașii depind de bancă și de felul în care se stinge creditul. Spuneți-ne din timp, ca să stabilim împreună ordinea actelor. Radierea ipotecii din cartea funciară are un tarif de 75 de lei (pct. 2.4.2 din anexa la Ordinul directorului general al ANCPI nr. 16/2019).
Contractul de vânzare se poate încheia numai dacă imobilul este înscris în cartea funciară (art. 36 alin. (1) din Legea nr. 7/1996). Dacă nu este, documentația cadastrală și prima înscriere se fac înainte de vânzare; costul lucrării este stabilit de persoana autorizată care o întocmește.
Onorariul se calculează pe tranșe, în funcție de valoarea imobilului, potrivit anexei nr. 2 pct. I la Normele privind tarifele de onorarii minimale, aprobate prin Ordinul ministrului justiției nr. 177/C/2024. La onorariu se adaugă onorariul de arhivare, de 45 de lei, și TVA de 21% (art. 291 alin. (1) din Codul fiscal). Sumele din norme sunt onorarii minimale: onorariul efectiv pornește de la ele și se stabilește în funcție de particularitățile fiecărui act. Grila completă este pe pagina calculatorului de taxe notariale.
Pentru locuințele cumpărate prin programul „Noua casă”, onorariul vânzării se reduce cu 30% (art. 30 din norme).
Tariful de înscriere a dreptului de proprietate (intabularea) este de 0,15% din valoarea din act dacă dobânditorul este persoană fizică și de 0,5% dacă este persoană juridică (pct. 2.3.2 și 2.3.1 din anexa la Ordinul ANCPI nr. 16/2019). Tariful nu poate fi mai mic de 60 de lei pentru fiecare imobil, iar dacă valoarea din act este mai mică decât cea din studiul de piață al camerei notarilor publici, procentul se aplică la valoarea din studiu (nota 8 din anexă). Notarul cere înscrierea din oficiu, în ziua întocmirii actului sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare (art. 35 alin. (1) din Legea nr. 7/1996).
Extrasul de carte funciară pentru autentificare, pe care îl obține biroul notarial, are un tarif ANCPI de 40 de lei pentru fiecare imobil (pct. 2.7.3) și se adaugă la costurile actului.
Din 25 februarie 2026, și cumpărătorul prezintă un certificat de atestare fiscală, care arată că nu are obligații restante la bugetul local al localității în care își are domiciliul ori, în cazul societăților, sediul sau punctul de lucru (art. 159 alin. (5^2) din Codul de procedură fiscală). Eventualele restanțe trebuie plătite înainte de semnare. Detalii în articolul despre certificatul fiscal al cumpărătorului.
Contractul de ipotecă are un onorariu propriu, calculat la valoarea creditului, iar înscrierea ipotecii în cartea funciară costă 100 de lei pentru fiecare imobil plus 0,1% din valoarea creditului (pct. 2.3.3 din anexa la Ordinul ANCPI nr. 16/2019). La un credit de 400.000 de lei, aceasta înseamnă aproximativ 2.477 de lei în plus, cu onorariul minimal. Calculul este pe pagina calculatorului pentru credit ipotecar, iar pașii, în articolul despre cumpărarea cu credit ipotecar. Evaluarea cerută de bancă și comisioanele băncii nu se plătesc la notar.
Exemplele folosesc onorariile minimale, pentru o vânzare fără credit și în afara programului „Noua casă”, în care vânzătorul este persoană fizică. Sumele sunt rotunjite la leu și nu includ certificatele și costurile dinaintea semnării.
| Cost | Sumă |
|---|---|
| Vânzător: impozit pe transfer (1%) | 5.000 lei |
| Cumpărător: onorariu minimal, arhivare și TVA | 6.715 lei |
| Cumpărător persoană fizică: înscriere în cartea funciară (0,15%) | 750 lei |
| Total cumpărător persoană fizică | 7.465 lei |
| Cumpărător persoană juridică: înscriere în cartea funciară (0,5%) | 2.500 lei |
| Total cumpărător persoană juridică | 9.215 lei |
| Cost | Sumă |
|---|---|
| Vânzător: impozit pe transfer (3%) | 9.000 lei |
| Cumpărător: onorariu minimal, arhivare și TVA | 4.537 lei |
| Cumpărător persoană fizică: înscriere în cartea funciară (0,15%) | 450 lei |
| Total cumpărător persoană fizică | 4.987 lei |
| Cumpărător persoană juridică: înscriere în cartea funciară (0,5%) | 1.500 lei |
| Total cumpărător persoană juridică | 6.037 lei |
Detalierea pe tranșe a onorariului și alte exemple sunt pe pagina calculatorului.
De regulă, cumpărătorul: în lipsă de stipulație contrară, cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare sunt în sarcina lui (art. 1.666 alin. (1) din Codul civil). Părțile pot conveni altfel, prin contract.
Vânzătorul persoană fizică plătește impozitul pe transfer, de 1% sau 3% din valoare, în funcție de perioada în care a deținut imobilul. În plus, trebuie să aibă achitat impozitul local pentru tot anul vânzării; la apartamente, și cotele la asociația de proprietari, iar la clădiri predă certificatul de performanță energetică.
Tariful de înscriere a dreptului de proprietate este de 0,15% din valoarea din act dacă dobânditorul este persoană fizică și de 0,5% dacă este persoană juridică, dar nu mai puțin de 60 de lei pentru fiecare imobil (Ordinul directorului general al ANCPI nr. 16/2019).
Da. Pentru imobilul vândut, proprietarul trebuie să achite impozitul datorat pentru anul în care are loc vânzarea (art. 159 alin. (5) din Codul de procedură fiscală). Cumpărătorul datorează impozit începând cu 1 ianuarie a anului următor.
Da, dar numai dacă cumpărătorul acceptă expres să preia în întregime datoriile către asociație și către furnizorii de utilități (art. 33 alin. (2) lit. b) din Legea nr. 196/2018). Altfel, datoriile se plătesc înainte, iar asociația eliberează adeverința.
Nu. Părțile declară valoarea reală a tranzacției, iar impozitul, onorariul și tariful de înscriere se calculează cel puțin la valoarea minimă din studiul de piață al Camerei Notarilor Publici (art. 111 alin. (4^1) din Codul fiscal; art. 4 alin. (3) din normele privind onorariile).
Cu onorariul minimal, aproximativ 7.465 de lei dacă este persoană fizică și 9.215 lei dacă este persoană juridică: onorariu, arhivare, TVA și înscrierea în cartea funciară. Onorariul efectiv pornește de la cel minimal, în funcție de particularitățile actului. La cumpărarea cu un credit de 400.000 de lei se adaugă aproximativ 2.477 de lei.
Informații verificate la 10 noiembrie 2026. Materialul are caracter general. Pentru situația dumneavoastră, trimiteți-ne actele pentru verificare: vă spunem ce documente mai sunt necesare și la cât se ridică costurile, iar actul se semnează de îndată ce documentația este completă.
Aveți nevoie de asistență notarială?
Contactați-ne